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Immobilienmarkt: Wie die Zinswende die Nachfrage beeinflusst
Der Verkauf einer Immobilie ist durch die Zinswende schwieriger geworden. Die Nachfrage hat dieses Jahr deutlich nachgelassen, was zu einer Reduzierung der Kaufpreise führte. Die Entwicklung ist allerdings beispielsweise bei Eigentumswohnungen in den Regionen unterschiedlich – und reicht von knapp minus 16 Prozent der Angebotspreise in Heidelberg bis drei Prozent Plus in Leipzig.
Stark gestiegene Zinsen und Baukosten sowie die hohe Inflation haben den langanhaltenden Immobilienboom der vergangenen Jahre beendet. 2023 verlief das Neugeschäft eher schleppend. Die Zinswende hat die Nachfrage einbrechen lassen und sorgt derzeit für sinkende Kaufpreise bei Wohneigentum.
In den vergangenen zwölf Monaten waren in 71 von 75 untersuchten Großstädten die mittleren Quadratmeterpreise von Wohnungen rückläufig – in der Spitze sackte das Preisniveau um 15,8 Prozent ab. Das zeigt eine aktuelle Analyse der Immowelt GmbH, die das Immobilien-Webportal Immowelt.de betreibt. Die Experten analysierten hierfür die aktuellen Angebotspreise von Bestandswohnungen.
Die Auswirkungen der höheren Bauzinsen werden sichtbar
Zur besseren Vergleichbarkeit dient dem Portal für seine Auswertung eine Standardwohnung als Basis. Die Musterwohnung ist 75 Quadratmeter groß und verfügt über drei Zimmer. Sie liegt im ersten Stock und wurde in den 1990er-Jahren gebaut.Immowelt vergleicht in der Auswertung die Preise von Dezember 2022 mit dem aktuellen Stand. Das Portal untersucht die Angebots-, keine Abschlusspreise.
Wie der Portalbetreiber betont, haben die höheren Bauzinsen deutliche Auswirkungen auf die Nachfrage nach Immobilien, denn für viele Kaufinteressenten ist die Finanzierung der eigenen vier Wänden deutlich schwieriger geworden.
Preise sinken in München, Hamburg und Frankfurt
Die Aussage trifft auch auf die Angebotspreise für Eigentumswohnungen in den teuersten deutschen Großstädten zu. Sie gaben seit Dezember 2022 merklich nach: In München sank der Quadratmeterpreis von 8.775 auf derzeit 8.191 Euro – das entspricht einem Minus von 6,7 Prozent.Ähnlich sieht es in Hamburg aus. Hier sank das Niveau um 2,5 Prozent von 6.204 auf 6.047 Euro. In Frankfurt am Main gingen die Preise um fünf Prozent zurück, von 5.841 Euro auf 5.550 Euro.
In Berlin gab es dagegen in den vergangenen zwölf Monaten keine nennenswerte Anpassung am Markt: Mit einem Rückgang von minus 0,5 Prozent war die Veränderung nur minimal. Der Quadratmeter Wohneigentum kostet in der Hauptstadt derzeit 5.004 Euro.
Fast minus 16 Prozent in Heidelberg, plus drei Prozent in Leipzig
Den höchsten anteiligen Rückgang der Untersuchung verzeichnet Heidelberg: In der Universitätsstadt ging der Angebotspreis von 5.992 Euro pro Quadratmeter auf 5.044 Euro zurück. Das entspricht einem Rückgang von 15,8 Prozent.Es folgen Chemnitz und Düsseldorf mit einem Abfall von jeweils minus 11,5 Prozent. In Chemnitz sank der Quadratmeterpreis von 1.773 auf 1.569 Euro. Düsseldorf hingegen zählt zu den teuersten Standorten, so dass der absolute Preisrückgang deutlich stärker ausfällt: von 4.888 auf 4.326 Euro. Eine Ausnahme stellt Leipzig dar: Hier stiegen die Preise um drei Prozent.
| Stadt | Angebotspreis pro Quadratmeter in Euro zum 1. Dezember 2023 | Angebotspreis pro Quadratmeter in Euro zum 1. Dezember 2022 | Veränderung in Prozent |
|---|---|---|---|
| Quelle: Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf Immowelt.de inserierte Angebote in 75 ausgewählten Großstädten | |||
| Bonn | 4.194 | 3.732 | -11,0 |
| Duisburg | 2.024 | 1.854 | -8,4 |
| Erfurt | 3.167 | 2.842 | -10,3 |
| Hannover | 3.583 | 3.237 | -9,7 |
| Ingolstadt | 4.687 | 4.336 | -7,5 |
| Leipzig | 2.457 | 2.530 | 3,0 |
| Nürnberg | 3.784 | 3.604 | -4,8 |
| Paderborn | 2.754 | 2.687 | -2,4 |
| Potsdam | 5.476 | 4.980 | -9,1 |
| Stuttgart | 5.357 | 4.901 | -8,5 |
| Wiesbaden | 4.569 | 4.316 | -5,5 |
| Wolfsburg | 2.754 | 2.674 | -2,9 |
Höhepunkt der Krise 2024
Immobilienexperten, wie der Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) e.V., der diverse Immobilienfinanzierer in Deutschland vertritt, rechnen mit weiteren Kaufpreisrückgängen in den kommenden Quartalen.Aber auch andere Faktoren beeinflussen die Entwicklung: So werden die Energieeffizienzklassen für den Erwerb von Wohneigentum immer wichtiger. Laut Experten hat hier ein Großteil der Bestandsobjekte noch Nachholbedarf. Ein Käufer einer noch energieeffizienten Immobilie müsste hier je nach Zustand teils mit erheblichen Zusatzkosten zum Kaufpreis rechnen. Dies schlägt sich aber auch auf den Kaufpreis nieder.
In Frankfurt beträgt die Preisdifferenz pro Quadratmeter zwischen Angeboten mit und ohne Sanierungspflicht zum Beispiel 1.510 Euro, in Stuttgart sind es gerade mal 645 Euro. Zu diesen Ergebnissen kam im September eine Analyse der Postbank, eine Niederlassung der Deutschen Bank AG.
Wer sich für Wohneigentum interessiert, sollte wissen, dass eine Immobilienfinanzierung auch über eine Lebensversicherung erfolgen kann. Neben niedrigen Darlehenszinsen sind hier auch Laufzeiten von bis zu 30 Jahren möglich, was die Kostenbelastung für lange Zeit auf einem niedrigen Niveau hält.