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30.09.2024

Schimmelgefahr: Was Mieter und Vermieter wissen sollten

Schimmel in der Wohnung stellt nicht nur ein ästhetisches Problem dar, sondern kann ernsthafte Schäden an der Bausubstanz und an dem Möbeln verursachen. Zudem ist Schimmel ein gesundheitliches Risiko. Die Frage, wer für die Beseitigung der Schäden aufkommen muss, richtet sich nach der Ursache des Schimmelbefalls.

Besonders in der kalten Jahreszeit besteht ein erhöhtes Risiko für Schimmel in Wohnungen, da warme Innenluft auf kalte Außenwände trifft und sich Kondenswasser bildet – ein idealer Nährboden für Schimmelsporen. Diese Schimmelsporen bergen erhebliche Gesundheitsrisiken. Besonders betroffen sind die Atemwege, da Schimmelsporen über die Luft eingeatmet werden.

Dies kann zu Reizungen der Atemwege, Husten, Atemnot und in schweren Fällen zu Asthma führen. Auch Hautreizungen, Augenbrennen oder Kopfschmerzen können auftreten. Allergiker und Menschen mit geschwächtem Immunsystem sind besonders gefährdet. Langfristige Schimmelbelastungen erhöhen zudem das Risiko für chronische Atemwegserkrankungen.

Hauptgründe für Schimmelbildung

Typische Ursachen von Schimmelbildung in Wohnungen sind Baumängel oder bauliche Defekte wie Risse in den Wänden, unzureichende Abdichtungen an Fenstern und Türen, Wärmebrücken, undichte Rohrleitungen oder nicht reparierten Wasserschäden.

Auch durch ein unzureichendes Lüften, eine für längere Zeit zu geringe Raumtemperatur sowie ungünstig platzierte Möbel kann es zu Schimmel an den Wänden kommen.

Richtig Lüften

Durch richtiges Lüften, Heizen und eine angepasste Raumgestaltung lässt sich die Schimmelbildung jedoch verhindern. Eine der wichtigsten Maßnahmen ist regelmäßiges Stoßlüften.

Experten empfehlen, mehrmals täglich für fünf bis zehn Minuten die Fenster weit zu öffnen, um Feuchtigkeit aus der Wohnung zu lassen. Dies ist besonders in Räumen wichtig, in denen viel Feuchtigkeit entsteht, wie Küche und Badezimmer. Das reine Kippen der Fenster zum Lüften reicht nicht aus, da hier der Luftaustausch zu gering ist.

Das Umweltbundesamt (UBA) rät im Herbst und Winter zwei bis dreimal täglich für rund fünf Minuten die Fenster weit zu öffnen. Besonders im Schlafzimmer ist morgens nach dem Aufstehen ein fünf bis zehnminütiges Lüften wichtig, da über Nacht viel Feuchtigkeit entsteht. In Küche und Bad sollte nach dem Kochen oder Duschen ebenfalls für fünf bis zehn Minuten gelüftet werden. Nasse Fliesen im Bad sollten mit einem Abzieher getrocknet werden, um Schimmel zu vermeiden.

Passende Raumtemperatur

Zusätzlich ist auf eine gleichmäßig hohe Raumtemperatur zu achten. Wohnräume sollten in der kalten Jahreszeit mit mindestens 18 Grad Celsius beheizt werden, um Kondensation an den Wänden zu vermeiden. Die Raumtemperatur von selten genutzten Zimmern sollte mindestens 16 Grad Celsius betragen.

„Empfohlen wird, in Wohnungen tagsüber die Raumtemperaturen nicht unter 19 bis 20 Grad Celsius zu senken, nachts kann (über Nachtabsenkung) 18 Grad Celsius eingestellt werden. Weitere Absenkungen erhöhen das Schimmelrisiko deutlich“, wie im Webportal des UBA zu lesen ist.

Eine weitere Ursache für Schimmelbildung sind fehlerhaft aufgestellte Möbelstücke. Große Möbel wie Schränke sollten nicht direkt an die Wand gestellt werden, sondern einen Abstand von etwa zehn Zentimeter haben, damit Luft zirkulieren kann.

Mehr Präventionsmaßnahmen, um Schimmel zu verhindern, aber auch was zu tun ist, wenn ein Schimmelbefall festgestellt wurde, enthalten folgende kostenlos downloadbaren UBA-Broschüren: „Ratgeber: Schimmel im Haus“ und „Leitfaden: Zur Vorbeugung, Erfassung und Sanierung von Schimmelbefall in Gebäuden“.

Wer haftet für Schimmelschäden und Schimmelbeseitigung

Wer als Mieter Schimmel in der Wohnung entdeckt, sollte diesen sofort mit Bildern dokumentieren und den Vermieter umgehend informieren. Wird der Vermieter nicht rechtzeitig benachrichtigt, können Mieter nach § 536c BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) für Folgeschäden am Gebäude haftbar gemacht werden, wenn sich der Schimmel weiter ausbreitet.

Der Vermieter muss unabhängig von der Ursache zeitnah für eine Schimmelbeseitigung sorgen, da der Mieter ein Recht auf eine mangelfreie Wohnung hat – und Schimmel ist ein Mangel.

Die Kosten für die Schimmelbeseitigung, aber auch einen Schadenersatz für die durch den Schimmel entstandenen Schäden, zum Beispiel an der Bausubstanz des Hauses oder an den Möbeln, hat derjenige zu tragen, der für die Schimmelbildung verantwortlich ist. Bei Schimmel durch Baumängel und baulichen Defekten trägt in der Regel der Vermieter die Verantwortung, bei unzureichender Belüftung und/oder Beheizung ist es meist der Mieter.

Der Vermieter trägt zunächst die Beweislast

Laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (WuM 2005, 5) liegt die Beweislast, wer für dem Schimmel verantwortlich ist, zunächst beim Vermieter. Er muss aufzeigen, dass Baumängel nicht die Ursache des Schimmels sind. Kann der Vermieter dies nachweisen, muss der Mieter belegen, dass er den Schimmel nicht durch unsachgemäßes Heizen oder Lüften verursacht hat.

Ist der Vermieter für den Schimmel verantwortlich muss er nicht nur für die Beseitigungskosten aufkommen. Der Mieter kann unter Umständen auch eine Mietminderung und gegebenenfalls Schadenersatz für betroffene Möbel verlangen. Die Höhe der Mietminderung hängt vom Ausmaß des Schimmels und der Gesundheitsgefährdung ab. Bei starker Gesundheitsgefährdung kann der Mieter sogar außerordentlich kündigen.

Doch die Rechtslage ist nicht immer einfach, wie diverse Urteile belegen: So sind zwar in älteren Gebäuden, die Wärmebrücken häufige Schimmelursachen, doch der Vermieter muss unter Umständen nicht haften, wenn der Mieter durch ausreichend Heizen und Lüften den Befall hätte verhindern können.

Bei neueren Gebäuden liegt die Verantwortung meist beim Vermieter, wenn Wärmebrücken Schimmel verursachen. Dies zeigen zwei Urteile des Bundesgerichtshofes (Az. VIII ZR 67/18 und VIII ZR 271/17).

Kostenschutz bei Streitigkeiten für Mieter und Vermieter

Wer als Mieter eine Mietrechtsschutz- oder als Vermieter eine Vermieterrechtsschutzversicherung hat, entgeht dem Risiko, im Streitfall die Anwalts-, Gutachter und/oder sonstigen Prozesskosten tragen zu müssen, wenn es durch einen Schimmel zu einem Streit zwischen Mieter und Vermieter kommt. Der Rechtsschutzversicherer übernimmt diese Kosten für den Mieter beziehungsweise für den Vermieter, wenn der Versicherer vorab eine Leistungszusage erteilt hat.

Eine derartige Rechtsschutzabsicherung kann für Mieter in der Regel vergünstigt in eine Privatrechtsschutzpolice miteingeschlossen werden. Vermieter müssen für die Vermieterrechtsschutzversicherung meist eine eigene Police abschließen. Üblicherweise besteht der Versicherungsschutz nach einer Wartezeit von meist drei Monaten nach Vertragsabschluss.

Um den Streit vorab außergerichtlich zu lösen, kann ein Mediationsverfahren sinnvoll sein. Dabei versuchen beide Parteien, mithilfe eines neutralen Vermittlers, eine Einigung zu erzielen, ohne den Weg vor Gericht zu gehen. In einigen Rechtschutzpolicen sind je nach Vertragsvereinbarung auch die Kosten für eine Mediation mitversichert.