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03.07.2023

Wo sich der Kauf von Immobilien noch lohnt

Investitionen in Wohnobjekte sind nur noch dort sinnvoll, wo die Preise noch relativ niedrig sind und der Wert in den kommenden Jahren steigt, so Finanzexperten. Neben Lage und Ausstattung gewinnen Energiestandard und Bausubstanz für die Wertbestimmung an Bedeutung.

Trotz steigender Kosten und einem bundesweit hohen Preisniveau kann sich der Erwerb eines Wohnobjektes für private Käufer noch lohnen. Aber nur wenn zwei Rahmenbedingungen stimmen: ein moderater Kaufpreis im Vergleich zur Nettokaltmiete und die Aussicht auf weitere reale Wertsteigerungen. Beide Voraussetzungen erfüllen derzeit nur 37 Regionen in Deutschland.

Zu diesem Ergebnis kommt die Postbank – eine Niederlassung der Deutschen Bank AG in ihrem „Wohnatlas 2023“. Die Auswertung ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene untersucht.

Die aktuelle Auswertung wurde im Auftrag des Finanzinstituts von der Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut gGmbH (HWWI) für 400 kreisfreie Städte, (Stadt-)Kreise und Landkreise erstellt.

Angaben zur Untersuchung

Bei der Analyse der Investitionschancen verglichen die Experten das Preisniveau der angebotenen Kaufobjekte im Vergleich zu den regionalen Mieten.

Als Messinstrument, um das Verhältnis von Mieten zu Kaufpreisen von Immobilien zu berechnen, diente den Wohnatlas-Autoren der sogenannte Vervielfältiger. Dieser zeigt, wie viele Jahresmieten im Schnitt der Kauf einer Eigentumswohnung in der gleichen Region oder Stadt kostet. In die Berechnungen flossen Preise und Mieten vom Jahr 2021 ein.

Veränderungen auf dem Immobilienmarkt

„Im Vorjahr sind die Kaufpreise schneller gestiegen als die Mieten.“ Diese Aussage galt über Jahre. 2022 hat sich dieser Trend „deutlich abgeflacht“, wie der Studienauftraggeber feststellt.

Die Nettokaltmieten zogen 2022 im Vergleich zu 2021 im Schnitt über alle Landkreise, (Stadt-)Kreise und kreisfreien Städte um nominal 4,5 Prozent an. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen verteuerten sich im Bestand im Mittel um 6,2 Prozent. Im Vorjahr, also von 2020 auf 2021, legten die Kaufpreise noch 12,4 Prozentpunkte stärker zu als die Mieten.

Der Vervielfältiger kletterte von 2021 auf 2022 im Durchschnitt um 0,4 auf 29 Jahresnettokaltmieten. Zwischen 2020 und 2021 erhöhte sich der Wert um 2,7 auf rund 28,5 Jahresnettokaltmieten.

Zum Vergleich: 2020 mussten Käufer für eine gleichwertige Eigentumswohnung im Bestand im Mittel etwa 25,7 Jahres-Nettokaltmieten auf den Tisch legen. 2019 waren es noch 24 Jahresmieten. Experten sprechen bei einem Vervielfältiger von maximal 25,0 von einem noch vergleichsweise moderaten Kaufpreisniveau.

An der Küste und in den Bergen geht nicht mehr

Spitzenreiter war 2022 der Landkreis Nordfriesland mit einem Vervielfältiger von 89,3. In den Top Ten liegen auch die an der Ostsee in Mecklenburg-Vorpommern gelegenen Landkreise Rostock (57,1) und Vorpommern-Rügen (57,3). Auch die Landkreise Aurich und Leer mit den ostfriesischen Inseln an der niedersächsischen Nordseeküste gehören zur Spitzengruppe.

Auch in den bayrischen Ferienregionen der Landkreise Miesbach (53,7), Garmisch-Partenkirchen (48,0) und Starnberg (42,4) laufen die Kaufpreise den Mieten davon.

In den sieben deutschen Großstädten ist der Erwerb von Immobilien für Normalbürger nur noch schwer vorstellbar. Den höchsten Vervielfältiger unter den Metropolen wies Hamburg mit 43,5 auf. In München und Berlin müssen Käufer mehr als 40 Jahresnettokaltmieten für eine gleich große Eigentumswohnung zahlen.

Allerdings ging der jeweilige Vervielfältiger hier leicht zurück: In München sank er um 1,2 in Berlin um 1,0.

Immobilien: Nicht günstig, aber mit positiver Wertentwicklung

Rang	Stadt/Kreis	Bundesland	Vervielfältiger	Preistrend in Prozent pro Jahr
Quellen: Value AG („empirica-systeme Marktdatenbank“), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI; Stand: Juni 2023. Quelle: Postbank.
1	Jena, Stadt	Thüringen	26,8	1,23
2	Oldenburg, Landkreis	Niedersachsen	26,7	0,89
3	Tuttlingen, Landkreis	Baden-Württemberg	27,3	0,75
4	Gifhorn, Landkreis	Niedersachsen	25,9	0,73
5	Worms, kreisfreie Stadt	Rheinland-Pfalz	25,3	0,56
6	Waldshut, Landkreis	Baden-Württemberg	27,0	0,53
7	Frankenthal, Pfalz, kreisfreie Stadt	Rheinland-Pfalz	27,1	0,51

Gute Voraussetzungen für Käufer

Im sogenannten „Investitionschancen-Index“ stellt das HWWI aus allen 400 deutschen Regionen die 37 Gebiete vor, die aktuell noch gute Bedingungen für Kaufinteressierte bieten. Das heißt, relativ niedrige Kaufpreise mit einem Vervielfältiger unter 27,5 bei guten Aussichten auf Wertsteigerungen des Objektes. Insgesamt traf dies auf sieben große und drei mittelgroße Städte sowie auf 27 Landkreise in elf Bundesländer zu.

Der Regionalverband Saarbrücken im Saarland wies 2022 mit 22,1 den niedrigsten Vervielfältiger auf (2021: 23,1). Das erwartete reale Preisplus beträgt dort 0,37 Prozent pro Jahr. Für die Stadt Delmenhorst in Niedersachsen mit dem zweitniedrigsten Vervielfältiger von 23,4 rechnet das HWWI hingegen nur mit einem Preiszuwachs von 0,03 Prozent.

Mit dem stärksten Anstieg der Kaufpreise rechnen Fachleute in der Grafschaft Bentheim (0,62 Prozent), die ebenfalls in Niedersachsen liegt und einen Vervielfältiger von 24,8 aufweist.

Kaufinteressierte, die bereit sind, für positive Wertzuwächse von über 0,5 Prozent pro Jahr erhöhte Vervielfältiger bis maximal 27,5 in Kauf zu nehmen, könnten in vier Landkreisen und drei Städten fündig werden. Für die Stadt Jena erwartet das HWWI zum Beispiel ein Plus bei den Kaufpreisen von 1,23 Prozent pro Jahr, denen ein Vervielfältiger von 26,8 gegenübersteht.

Die Top-7-Regionen mit moderatem Kaufpreis und zu erwartenden Wertsteigerungen

Rang	Stadt/Kreis	Bundesland	Vervielfältiger	Preistrend in Prozent pro Jahr
Quellen: Value AG („empirica-systeme Marktdatenbank“), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI; Stand: Juni 2023. Quelle: Postbank.
1	Regionalverband Saarbrücken	Saarland	22,1	0,37
2	Delmenhorst, Stadt	Niedersachsen	23,4	0,03
3	Peine, Landkreis	Niedersachsen	23,5	0,08
4	Osterholz, Landkreis	Niedersachsen	24,0	0,27
5	Grafschaft Bentheim, Landkreis	Niedersachsen	24,8	0,62
6	Ludwigslust-Parchim, Landkreis	Mecklenburg-Vorpommern	24,8	0,06
7	Rothenburg (Wümme), Landkreis	Niedersachsen	24,8	0,28

Lage, Ausstattung, Energiestandard und Bausubstanz bestimmten Objektwert

In 109 Regionen müssen Interessierte laut Postbank beim Kauf einer Eigentumswohnung mit Wertverlusten von mehr als 0,75 Prozent pro Jahr bis 2035 rechnen. „Daher ist dort große Vorsicht geboten“, so das Finanzinstitut. Die Stadt Emden in Niedersachsen bietet bei einem leicht negativen erwarteten Preistrend von minus 0,16 Prozent pro Jahr einen im Vergleich niedrigen Vervielfältiger von 21,3.

Ähnliches gilt für den niedersächsischen Landkreis Nienburg (Weser) und die schleswig-holsteinische Stadt Neumünster. „Für langfristig orientierte Selbstnutzer kann eine Eigentumswohnung trotz prognostizierter leichter Wertverluste Vorteile bieten – etwa im Rahmen einer Vorsorgestrategie oder für mietfreies Wohnen im Alter“, lässt sich Manuel Beermann, von der Postbank, zitieren.

Das gelte aber nicht pauschal. Objekte in den Regionen können sich stark in Lage, Ausstattung, Energiestandards und Bausubstanz unterscheiden – und sollten daher genau geprüft werden, rät der Experte. Gerade Energiestandard und geschätzte Baukosten für Sanierungen gewinnen bei Bewertung, Kauf oder Verkauf an Bedeutung.

Die Schere beim Marktwert zwischen energieeffizienten Wohnimmobilien und Gebäuden mit schlechten Werten gehe weiter auseinander, wie Immobilienspezialisten betonen. Seit 2021 ziehen die Baukosten deutlich an, was wiederum zu höheren Kosten für energetische Maßnahmen führt. Mit höheren Sanierungskosten steigt auch der Aufwand, um ein Bestandsobjekt in einen neuwertigen Zustand zu versetzen.

Lebensversicherung für Hauskäufer doppelt nützlich

Für Hauskäufer kann übrigens eine Lebensversicherung doppelt nützlich sein. Zum einen kann man auch per Lebensversicherung ein Haus finanzieren. Während die meisten Banken Hausfinanzierungs-Darlehen mit einer Laufzeit von bis zu 15 Jahren anbieten, vergeben Versicherer oft auch entsprechende Kredite auf Basis von Lebensversicherungen mit einer Zinsbindung von 20 oder sogar 30 Jahren.

Um als Kreditnehmer für den Fall des eigenen Ablebens den (Ehe-)Partner und die Kinder finanziell abzusichern, kann man als Alternative zu der von vielen Banken angebotenen Restschuldversicherung auch eine normale Risiko-Lebensversicherung abschließen.

Bei einer Risikolebens-Police mit einer ausreichenden gleichbleibenden Versicherungssumme steht im Todesfall des Kreditnehmers auch nach der Tilgung des Restkredits zum Beispiel noch genügend Geld für eine vernünftige Hinterbliebenen-Absicherung der Familie zur Verfügung.